最近，杭州“商改住”这股风，又开始风靡了……
奥体、留下、双浦、良渚等板块，一宗接一宗的商业（或工业）用地被调整为住宅，密集亮相。
而在一大波改住地块当中，最有希望冲击今年杭州地王的，大概就是留下板块那宗刚刚公示的宝地了。
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节前，杭州市规划和自然资源局发布了留下单元XH070104-21地块的规划调整公示，一宗商业用地正式“商改住”。
从公示信息来看，原地块为商业用地，为促进职住平衡调整为二类住宅用地。地块占地面积约 2.21 公顷，各项指标经历了一番颇有意味的调整：容积率从原来的1.5下调至1.2，建筑限高反而从25米放宽到了34米，建筑密度由45%压缩至32%，绿化率则从25%提升到了30%。
一降一升之间，地块的居住属性被拉满。
截图自：杭州市规划和自然资源局
这一组调整很有看头。容积率降到1.2，意味着整体开发强度在收缩，朝着更低密的方向走；而限高放宽到34米，又给楼幢排布腾出了更多设计余地。
小猜测未来项目可以走“洋房 叠墅”的组合路线，也可以参照云启玉渚等同容积率产品，打造叠墅 排屋的组合，产品形态比纯叠墅更立体，楼间距和公共景观也有了足够空间去雕琢。
截图自：杭州市规划和自然资源局
而从当前数据来看，地块计容建面约2.65万方，若按套均400方左右来估算，整盘大概只会产生66套上下的房源——体量不大，走的是妥妥的稀缺精品路线，注定不是走量盘。
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为什么说这宗地块有力冲击今年的杭州地王？核心原因还是地段禀赋过于突出。
地块就在西溪湿地南侧，直线距离仅约300米，同时毗邻河道。小实探时发现，周边正在进行留下河综合治理，多由绿色围挡遮挡，不少挖机正在作业，未来沿河景观面应该相当怡人。
地块周边
此外，地块直线距离1公里范围内，同时覆盖洪园、西溪湿地南、留下三座地铁站，出行便利度拉满。而步行可达的西溪印象城，集山姆会员店以及多家杭州首店于一体，日常消费需求完全可以覆盖。
这样的城市配套与生态资源，对比建发·栖湖云庄，也不落下风。
西溪印象城
有意思的是，栖湖云庄本身也是“商改住”出身。2025年出让的蒋村单元XH030203-01地块，出让面积约3.55公顷，容积率1.1，建筑面积约3.9万方，最终被建发以楼面价88029元/㎡拿下，至今仍是杭州单价地王。
而留下这宗新地块占地面积约2.21公顷，约是蒋村地王的6成，容积率更高、体量更小，对房企而言总价门槛大概率更加友好。
地块周边
至于挂牌后最终会以什么价格成交我们暂不知晓，但杀入杭州楼面价TOP榜应该没有悬念。
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当然了，留下并非这场“商改住”风浪中的孤例。
同属西湖区的双浦板块，也同步推出了商改住地块——双浦单元XH120404-10地块，将原本2.66公顷的商业用全部调整为容积率2.0的住宅用地，调整后可建面积约5.32万㎡，位置就在在售项目云之城的隔壁。
这意味着本就供应充裕的双浦，新房库存还将继续加码，板块内卷恐怕要再上一个台阶。
截图自：杭州市规划和自然资源局
余杭良渚则出现了一宗“工改住”。良渚西单元YH030405-05地块，从一宗工业用地变为住宅用地，用地面积约3.18公顷，容积率1.5，规划建筑面积约4.77万方，或将为良渚补充一批新的小高层&洋房房源。
截图自：杭州市规划和自然资源局
而被视为楼市风向标的奥体核心区，商改住同样在推进，奥体印象城北侧商业地块拟调整为住宅，寸土寸金的核心地段继续释放宅地空间。
这场从外围一直蔓延到核心的“改住”浪潮，本质是在盘活存量商办、工业用地，同时为市场提供更多优质宅地。
而像奥体、留下这类地块，极大概率会把土拍市场搅得风生水起，也让杭州楼面价榜单多出几分久违的硝烟。
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